“2018년 시민이 행복한 공동주택 관리문화”를 위한

아파트 관리실태 조사·감사 사례집

2019. 2

건 축 계 획 과

목   차

Ⅰ. 조사개요 ․ 방법 ․ 일정 ․ 결과

□ 조사개요  ---------------------------------------------  3

□ 조사방법  ---------------------------------------------  4

□ 조사결과  ---------------------------------------------  5

Ⅱ. 관리실태 점검 주요 지적사례

□ 입주자대표회의 및 선거관리위원회구성․운영 등 분야 ------  6

□ 회계관리 분야   ---------------------------------------  8

□ 장기수선계획 및 충당금 사용 등 분야  ------------------ 10

□ 주택관리업자 및 공사·용역 사업자 선정 분야  ---------- 13

□ 시설물 관리분야  -------------------------------------- 16

“2018년 시민이 행복한 공동주택 관리문화”를 위한

아파트 관리실태 조사·감사 사례집

□ 인천시민의 78%가 공동주택에서 거주하고 있고, 일부 단지에서 공동    주택관리에 대한 문제가 대두됨에 따라

□ 2018년 5개단지 감사 결과를 토대로 주요 지적사례를 작성하여 일선    담당공무원, 관리주체, 입주자대표회의 여러분들과 공유하여 재발방지    하는 등 투명한 관리문화를 정착하기 위함.

Ⅰ		조사개요 ․ 방법 ․ 일정 ․ 결과

□ 조사개요

□ 조사기간

구 분	기 간	점검일	대상	비고
상반기	‘18.05.08.∼05.16	단지별7일	5개단지	총35일 소요
	‘18.05.22.∼05.30
	‘18.06.05.∼06.14
하반기	‘18.10.10.∼10.18
	‘18.10.23.∼10.31

□ 조사대상

- 인천시 의무관리대상 아파트 중 자치구에 비리신고 및 민원발생 단지

☆ 의무관리대상 공동주택의 범위(「공동주택관리법시행령」 제2조)

① 300세대 이상의 공동주택

② 150세대 이상으로서(승강기, 중앙, 지역난방)설치된 공동주택

③ 건축허가 대상으로서 주택이 150세대 이상인 건축물

□ 조사내용

- 입주자대표회의 구성․운영 및 선거관리위원회 구성․운영

- 주택관리업자 선정, 각종 공사 및 용역업자 선정

- 장기수선충당금 및 회계처리 투명성

- 안전관리 상태

□ 조사방법

□ 점검반 구성 (1팀 8명 내외)

- 팀 장 : 시 건축계획과 공동주택담당

- 팀 원 : 외부전문가 3명 (변호사 1, 회계사 1, 장기수선전문가

공무원 5~6명(시 3명 및 자치구 2명)

□ 구성 및 역할

점 검 항 목	점 검 내 용	점 검 자
입주자대표회의 및 선거관리위원회 구성․운영	- 입주자대표회의 구성 및 의사결정 타당성 여부 - 입주자대표회의 회의결과 등 공개 여부 - 선거관리위원회 구성 타당성 여부 - 선거관리위원회 활동실태(회의결과 공개) 등	변호사 공무원
각종 공사 입찰 및 용역업자 선정 (주택관리업자 선정)	- 각종 공사업자 및 주택관리업자 선정 시 공개입찰 등 적정성 여부 - 입찰결과 공개 여부 - 입찰과정의 투명 및 공정성 여부 - 계약 관련 이행 여부	주택관리사 공무원
장기수선충당금	- 수선주기에 따른 보수 이행여부 - 장기수선계획 조정여부: 3년 마다 정기적 조정 - 장기수선충당금 공개(관리규약): 사용내역 공개 여부	주택관리사 공무원
관리비 운영 (회계처리 투명성)	- 사업계획 및 예산안 수립 여부 등 - 관리비 및 잡수입 등 의무적 공개 여부 등 - 회계서류 보관실태 여부 등(5년이상)	회계사 공무원
정보공개	- 공동주택관리정보시스템 공개 ◦관리비 등(관리비, 사용료, 잡수입) ◦장기수선충당금 (홈페이지 및 게시판 등) ◦주택관리업자 선정 입찰 및 결과 공고 - 홈페이지 및 게시판 공개	공무원
안전관리 (교육포함)	- 안전관리계획 수립 및 시행 - 교육 및 점검 시행 여부	공무원

□ 조사결과

□ 지적 총 159건

- 상반기 91건: 과태료 15, 시정조치 28, 경고·주의 36, 지도권고 12

- 하반기 68건: 과태료 6, 시정조치 16, 경고·주의 39, 지도권고 7

구 별	단 지 명	계	공사·용역 사업자 선정	장기수선 충당금 등	회계 관리	일반관리	시설물 유지관리
계		159	79	28	27	22	3
○구(군)	○○아파트	24	9	5	5	4	1
“	○○아파트	31	13	5	7	5	1
“	○○아파트	36	20	5	5	5	1
“	○○아파트	33	19	6	4	4
“	○○아파트	35	18	7	6	4

Ⅱ		관리실태 점검 주요 지적사례

□ 입주자대표회의 및 선거관리위원회구성․운영 등 분야

1. 입주자대표회의 운영비 집행 부적정 등

☞ ○○아파트 경우 관리규약 제32조 관리규약에 정하지 않은 용도로 운영비 사용

- 사업설명회(2016.10.3) 후 식사비 67,000원 사용

- 관리직원등 송년회(2016년 말) 지원금 800,000원 사용

- 입찰공고문 작성 후 저녁식사비 15,000원 사용

- 관리규약에 1인 1만원 초과 사용할 수 없음에도 초과사용

☞ 관리규약에 따르면 입주자대표회의 운영비 장부 및 증빙자료 보관하도록 하고 있으나 2015년 운영비 장부 보관하고 있지 않음

☞ 관리규약에 입주자대표회의 운영비 사용용도에 없는 회식비 사용함.

☞ 동별 대표자가 아닌 ○○사업추진 주민대표에게 출석수당을 관리규약에 지급할 근거가 없음에도 회의출석수당을 지급함.

☞ 관리규약에 정한 입주자대표회의 운영비 사용용도에 없는 운영비 지출(찬조금, 장학금,      협찬금, 자녀출산 축하금 등)

☞ 관리규약에 정한 대표회의 회의 시 식대는 인당 1만원을 한도로 집행해야 하나, 한도 초     과 집행함.

일자	적요	금액	참석인원	한도	초과액
2017-02-07	식대	173,400	16	160,000	13,400
2017-05-02	식대	531,500	14	140,000	391,500
합계					404,900

2. 선거관리위원회 업무 해태 등

☞ 관리규약에 정한 동대표자 선출을 위한 보궐선거 미실시 및 서류 미 보관 등

- 동대표  사퇴함에도  보궐선거를 실시하지 아니함.

- 관리주체에서 공고문 등 선거관련 서류를 보관하지 않음(선거관리위원회에서 미제출)

- 선거관리규정에 따르지 않고, 동별 대표자 입후보 등록기간 임의적 단축

- 추가로 선출된 동별 대표자에 관한 선출 관련 서류 등 보관되어 있지 않음.

- 입주자대표회의 구성원 변경이 있었음에도 관할구청에 변경 신고를 하지 않음.

☞「공동주택관리법시행령」제13조제2항에 따른 중임에 해당되는 동별 대표자가 선출되었음에도 임기 24개월 중 22개월이 지난 시점에서야 이를 확인함.

☞ 동별대표자 정원은 7명이나 최초 6명이 선출되었다 하여 관리규약에 과반수이상 선출      후 2회 선출공고 하도록 하고 있음에도 미선출 선거구에 대하여 선출공고 하지 않음.

- 임기중 동대표 1인이 궐위되었으나 이에 대해서도 보궐선거를 미 실시.

3. 선거관리위원회의 구성 및 운영 미비

☞ 관리규약에 선거관리위원회의 정원을 정하지 않고 운영 등

- 선거관리위원 모집 시마다 정원을 다르게 하거나 선거관리위원 위촉을 위한 공개 모집      절차를 진행하지 않음

- 선거관리위원회의 안건 의결시 안건에 대한 개별적 의결 절차 없음.

☞ 관리규약에 정한 바에 따라 동별대표자 1명이 사퇴하였으나 과반수이상 구성되었다 하여 선출공고를 하지 아니하거나, 보궐선거 시 관리규약에서 정한 60일 이내에 실시하지 않음.

- 임원(감사)사퇴에 따른 재 선출 하지 않음

☞ 선거관리위원회 운영 부적절

- 선거관리 위원회의 정원이 관리규약에 정하여져 있지 않고 7명에서 9명 사이에서 임       의로 구성 운영함.(과반수 기준 모호함)

- 관리규약에 정한 선거관리위원회 운영비(출석수당, 투, 개표 수당) 지급에 있어 서명       날인이 누락자 지급함.

- 관리규약에 따르면 선거관리위원 공고 기일은 신청자 접수 7일 전에 이뤄져야 함에도 이를 지키지 않음.

☞ 선거관리위원 모집공고 시 관리규약에 따른 공고사항(모집인원 초과 시 추첨 선출)을 공     고하지 않고 임의적 선출

☞ 선거관리위원회 안건의결 시 과반수 찬성으로 의결해야 하나 의결 정족수를 충족하지 못     한 상태에서의 의결이 다수 이루어짐.

☞ 관리규약에 선거관리 위원회의 정원은 7인으로 구성되어있으나 8인으로 구성 운영함.

☞ 관리규약에 선거관리위원회의 정원을 정하지 않고 선거관리규정에서 정원(7명)을 정함.

4. 관리규약 개정 절차 및 법령 등 위반

☞ 관리규약 제32조제1항제3호의 회의출석 수당, 제59조의 잡수입 규정, 제50조의2 주    차면적 임대 규정 등 수치가 공란으로 하여 관리규약 개정 운영함.

☞ 관리규약 개정 시 선거관리위원회의 정원을 정하도록 하고 있으나 정하지 않고 운영

5. 입주자대표회의의 출석 및 회의록 작성·보관미흡 등

☞ 관리규약에 정한 회의록 작성방법에 따르지 않고 안건 의결과 회의록 작성시 각 안건에     대한 찬부를 묻고 서명하는 방식이 아니라 출석 서명만을 받음.

☞ 관리규약에 따르면 입주자대표회의 소집 기일 5일 전에 동별 대표자에게 서면통지, 게시     판 등에 공고하도록 하고 있으나 이를 따르지 않음.

☞ 회의록에 참석자 서명날인 누락자 수당지급 및 서명 날인이 같은 사람임에도 기존의 서     명 날인과 다른 새로운 서명 날인을 함.

□ 회계관리 분야

1. 입주자대표회의 운영비 부당 집행

☞ ○○아파트 관리규약 제32조의제4항에 따라 입주자대표회의 운영비 장부 및 증빙 보관해야 하나 운영비 장부 미보관(2015년)

☞ 대표회의 운영비는 사용용도 따라 지출해야 하나 선물, 상품권 구입 사용

- 40만원 상품권(2015.9.12.)

- 10만원 총무이사 사퇴 상품권 선물(2016.8.9.)

- 30만원 추석명절 상품권 구매(2016.9.10.)

- 14만원 동대표 선물비(2016.9.10.)

- 40만원 명절선물 상품권(2017.9.24.)

☞ 관리규약의 운영비지급 규정과 무관하게 매월 일정액인 864,000원씩 예산에 따라 지급  (2015년부터-2017년까지)

☞ 관리규약에서 정한 규정을 무시하고 입주자대대표회의 운영비 한도초과지출

- 2015년 3,095,000원 및 관리직원 간담회 미팅 후 식사비 322,000원

- 2016년 1,526,800원

- 2017년 1,519,500원 및 조화 3회 구매 240,000원

2. 예비비 처리 부실

☞ 관리규약에 따르면 주차충당금은 관리외 수입으로 잡수입에 해당되어 처분에 대해서는 관리규약에 따라 당기 순이익이나 이익잉여금으로 대체한 후 관리비 차감 또는 예비비로 처분해야 하나 입주자대표회의의 의결로 주차충당금 91,483,932원을 예비비적립금으로 대체함.

3. 예산(결산)승인 등 운영 부적정

☞ 수선충당금 예산 초과 사용

- 관리규약 제60조 및 별표 4에 따르면 수선유지비는 예산을 12개월로 분할하여 주택  공급면적에 따라 관리비로 부담액을 산정 하나 2018.8.31. 수선충당금 계정 잔액은   ▽ 22,226,705원으로 예산을 초과하여 사용함에도 변경승인 받지 않음.

☞ 관리규약에 정한 장기수선충당금 적립요율 및 장기수선계획서에 따르면 2013~2016년까지 ㎡당 489원의 10%인 매월11,691,796원을 적립해야 하나 매월10,042,030원 적립하고 있음.

☞ 보험에 예치한 장기수선충당예치금의 평가 부적절

- 연금보험예치금은 연말 적절한 평가액으로 평가하지 않고, 보험료 불입액으로 장부에  기재되어 있고, 동 연금보험예치금은 회계처리기준에 의하면 연말 현재 해지환급금으로  평가하도록 규정하고 있는 바. 2017년 말 기준 연금보험불입액은 109,991,200원(장  부상 잔액)인데 반해, 해지환급금은 66,282,570원으로 평가되므로 큰 평가차액이 발  생함. 동 평가차액은 일부는 보험료(불입액의 13.22%) 이며, 일부는 해지공제금액으로서 관리외비용으로 계상하여야 함.

☞ 장기수선충당금의 연금보험 가입으로 인한 원금손실 초래

- 연금보험은 피보험자가 전 입주자대표회장 개인이며, 연금보험금 지급 요건이 피보험자      의 생존조건임에 따라 공동주택 전세대가 납부하는 장기수선충당금을 예치하는 방법으      로 예치보험금의 회수액이 한 개인의 신상 변동에 따라 영향을 받게 되는 것은 부당함.      동 보험상품은 이러한 피보험자 개인의 신상변동에 따라 큰 손실이 발생할 개연성이       있는 위험한 금융상품임.

- 동 연금보험상품의 평가기준은 매 연말 현재의 해지환급금인 바, 동 해지환급금은 보      험가입 기간 중의 수입이자를 가산하여 계산되지만, 가입 후 8년 동안 중도인출금이       전혀 없더라도 원금보다 낮기 때문에, 최소한 8년 동안 원금손실을 피할 수 없음.

4. 재고자산 등 관리 부실

☞ 「공동주택회계처리기준」제39조에 따라 관리사무소장은 매 회계연도 말일을 기준으로 하여 재고자산 및 유형자산을 실사하여야 하고, 자산출납부에 자산실사 일자, 자산실사 참여자, 실사결과 등의 자산실사 내용을 기록하여 보관하여야 하나, 2017년 말 자산실사 미실시

5. 잡수입 및 이익잉여금 등 처분 부실

☞ 알뜰장 수입은 잡수입으로 회계처리 후 규약에 따라 사용해야 하나 알뜰장 총 수입 400 만원 수령 후, 잡수입 회계처리 하지 않고, 가수금 처리 후 3,577,700원 사용함.

☞ 재활용업체인 ○○업체로부터 통장으로 입금(460,800원) 받고 이를 미수관리비 및 연  체료(○동 ○호)를 회수한 것으로 허위로 회계처리 함.

☞ 입주자대표회의록에는 설맞이 전세대 화장지 구입 배표하기로 하여 10,320,000원을 잡  수입에서 처리하기로 하였으나, 실제로는 예비비적립금에서 직접 지출함.

☞ 관리규약 제59조에 잡수입 사용에 대해 정해져 있으나, 직원 명절 선물비로 4,975,000원(16년부터 18년까지) 사용하였으며, 대표회의 의결 없이 관행적으로 지출함.

☞ 관리규약에 따라 주차사용료는 관리외 수입(잡수입)으로 처리하여야 하나, 주차충당금으로  적립 부채로 계상함.

☞ 관리규약 제59조에 따라 2016년 까지 적립한 주차충당금 125,511,800원 및 승강기충당금 28,984,709원은 관리외수입으로 잡수입 처분해야 하나 처분하지 않고 방치함.

☞ 일자리안정자금에 대해 입금시 익월 관리비에서 차감해야 하나 2018.3부터 2018.8까지 28,332,100원의 일자리안정자금을 고용안정사업수익으로 잡수입 회계처리만 하고, 관리비에서 차감 하지 않음.

6. 퇴직급여 충당금 등 미 추계 등

☞ 퇴직급여충당금 부족으로 퇴직금 23,455,440원에 대해 13,274,990원은 퇴직급여충당  금에서 지급하고, 퇴직급여충당금을 초과하는 금원에 대해서는 예금(주차충당예치금)에서  지출함에도 회계처리를 하지 않아 예치금의 실제 잔액과 장부상 잔액이 불일치함.

- 퇴직금을 입주자대표회의의 의결도 없이 주차충당예치금에서 인출하여 지급함.

☞ 연차수당 245,970원을 연차충당금이 아닌 주차충당예치금에서 인출하여 지급했으나, 이  에 대한 전표처리를 하지 않았고, 주차충당예치금 사용을 위한 입주자대표회의의 의결 절차도 없음.

□ 장기수선계획 및 충당금 사용 등 분야

1. 장기수선충당금 적립 부적정

☞ ○○아파트 장기수선계획서 및 관리규약에 따르면 장기수선계획서에 의해 산출된 금액을  기준으로 하여 관리규약에서 정하는 요율에 따라 부과하여야 하여야 함에도 불구하고    2013년7월 입주자대표회의 결정에 따라 현재까지 제곱미터당 42원을 징수적립하고 있음.

☞ 장기수선충당금 적립요율은 관리규약으로 정하고 적립금액은 장기수선계획에 정하도록 하 고 있으나, 입주자대표회의 의결에 따라 2014년~2016년8월까지 평방미터당(㎡) 91.67원을 부과하였으며, 2018년8월~현재까지 평방미터당(㎡) 183.34원을 부과하고 있어서 과소부과하고 있음.

(관리규약(2014년) 2014년~2015년 10% 경우)

-  [eqn: {장기수선계획기간``중의`수선비총액(24,321,789,601원)} over {총공급면적(62,836.41㎡)` TIMES `12` TIMES `계획기간(4년)} =(㎡)806.38원]

(관리규약(2014년) 2016년~2019년 20% 경우)

-  [eqn: {장기수선계획기간``중의`수선비총액(24,321,789,601원)} over {총공급면적(62,836.41㎡)` TIMES `12` TIMES `계획기간(4년)} =(㎡)1,612.77원]

☞ ○○아파트 관리주체와 입주자대표회의는 승강기 사용료 수입에 대해 입주자, 사용자 공  동기여분으로 관리규약에서 정한 바에 따르지 않고, 수익이 발생하는 즉시 장기수선충당금으로 예치하고 있음.

☞ 장기수선충당금 적립요율은「공동주택관리법시행령」제31조제1항에 따라 관리규약에서 정하여야 하나 장기수선충당금 적립요율을 현저히 낮게 설정(2006년~2016년 3.56퍼센트) 부과함.

2. 장기수선충당금 사용계획서 미제출

☞ 장기수선계획서에 따른 장기수선계획대상 공사를 수행하고자 할 경우 사전 장기수선충당금  사용계획서를 제출하여 입주자대표회의 승인을 받아야 함에도 미제출 함.

☞ 장기수선계획서에 따른 장기수선계획대상 공사를 수행하고자 할 경우 사전 장기수선충당금  사용계획서를 작성하여 입주자대표회의 의결을 거친 후 사용하여야 하나 장기수선충당금  사용계획서 없이 옥상방수공사에 장기수선충당금 14,802,658원을 사용하기로 의결하여  사용함.

3. 장기수선계획 미조정 및 부실

☞ 장기수선계획의 계획의 조정 및 검토 후 3년이 도래하기 이전에 조정이 필요한 경우 장  기수선계획 조정(안)을 작성하여 입주자에게 알린 후 입주자 과반수 동의를 얻어야 하나  관리주체 및 입주자대표회의는 사용검사일로부터 3년이 경과하기 이전임에도 입주자대표  회의 의결만으로 장기수선계획을 검토한 후 조정함.

☞ 장기수선계획을 3년마다 검토하여 조정이 필요한 경우 조정해야 함에도 관리주체가 장기  수선계획 검토서를 제출하지 않음.

☞ 공동주택의 주요시설을 교체하거나 보수공사를 시행하고자 하는 경우 장기수선계획에 따  라야 하며 장기수선계획과 다르게 공사를 시행해야 하는 경우 장기수선계획을 조정한 후 공사를 시행하고 장기수선충당금을 사용하여야 하나 입주자대표회의는 승강기 주요부품인 조속기 교체공사와 관련하여 장기수선계획을 조정하지 않고 장기수선계획대상 공사를 시행하여 장기수선충당금을 사용함은 물론 지하주차장 트렌치 보수공사, 홈통 및 우편함 교체의 경우 장기수선계획서상 공사주기가 도래하였음에도 공사를 시행하지 않음.

☞ 장기수선계획에 따라 주요시설물의 교체 또는 보수하도록 하고 있고, 2016년 11월 조정된 장기수선계획에 따르면 2017년 건물내부 지하주차장(바닥), 옥외 부대시설 및 복리시설 안내표지판 교체가 계획되어 있으나 이행하지 않음.

4. 장기수선충당금 사용 부실

☞ 관리주체와 입주자대표회의는 2015년 7월 장기수선계획 검토 및 조정 시 장기수선충당  금 집행예외로서 “긴급지출”과 “소액지출”과 관련한 사항을 총론을 둔 바가 있으나, 총론에서 정한 긴급지출과 소액지출의 경우에도 사유가 명시되고 사후에 장기수선계획을 조정해야 할 것이나, 관리주체와 입주자대표회의에서 이를 조정하지 않고 장기수선충당금 사용함.

(장기수선충당금 사용대상으로 볼 수 없는 항목)

- 승강기(스피커 교체, 도어센서 교체, 착상 유니트 교체, FAN부품 교체, 등기구 교체,      와이어로프 컷팅작업), CCTV(선로점검비, 모듈교체비, 어댑터), 배수펌프 수위조절용       컨트롤러 등 주요부품이 아님에도 장기수선충당금 사용.

☞ 장기수선계획에 따르면 2016년에 계획되어 있으나 이행하지 않음.

- 고분자도막방수, 건물외부(수성폐인트칠, 외부방수, 무동력흡출기(부분)), 건물내부(수성      도료칠), 자동화재감지설비(수신반·중계기), 소화설비(소화펌프(부분), 급수전), 승강기      및 인양기(기계장치, 와이어포프·쉬브(도르레), 제어반, 도어개폐장치, 레일가이드슈,       승강기비상통화장치·비상조명, 승강기 내부 개보수(부분)), 피뢰설비 및 옥외전등(보안      등(부분)), 통신 및 방송설비(엠프 및 스피커, 방송수신 공동설비), 보안·방법설비(감      시반(모니터형), 녹화장치, CCTV), 급수설비(고가수조 및 지하저수조), 배수설비(배수      관), 아스팔트포장, 울타리(부분), 어린이놀이시설 등

☞ 아파트 철재난간 도색공사 경우 장기수선계획에 따르면 2016년 수선주기이나 2014년11월에 공사 시행함.

☞ 장기수선계획에 없는 공사종별을 입주자대표회의에서 의결하고 장기수선충당금을 사용함.

- 승강기 바닥, 천장(LED, 아크릴) 교체공사(18년8월) 계약금(2,880,000원) 지급

- 승강기 바닥, 천장(LED, 아크릴) 교체공사 (18년9월) 잔금(7,680,000원) 지급

☞ 공동주택의 주요시설을 교체하거나 보수공사를 시행하고자 하는 경우 장기수선계획에 따  라야 하나 승강기 주요부품인 조속기 교체공사를 시행하면서 수립된 장기수선계획과 다 르게 공사를 시행(장기수선계획서 상 수선시기:2022년, 실제수선시기:2017년)

☞ 00아파트 입주자대표회의는 2017년 10월 장기수선계획서에 포함되지 않은 승강기 오일  씰교체공사 및 기어오일 교체공사비용으로 장기수선충당금을 사용함.

☞ ○○아파트 입주자대표회의는 어린이놀이터 바닥재교체공사(2015년), 승강기 부품교체 공사(2015년), 아스팔트 도로포장공사(2016년) 등 장기수선충당금을 사용해야하는 공사를 시행하면서 예비비 사용함.

☞ ○○아파트는 2016년 11월에 장기수선계획을 조정하여 2016년 승강기 보수 등 19건 및 2017년 ○동 자동문 보수 등 34건에 대해 장기수선충당금을 사용 했으나, 2016년  승강기 보수 등 7건은 조정 전에 공사 시행함.

☞ 장기수선계획에 포함되지 않은 2017년 지하주차장 감압밸브 교체공사, 2018년 승강기 일반부품교체(기어오일, 카도어 벨트, 도어슈, 로프컷팅, 커플링볼트, 조속기인장추, 브레이크코어, 브레  이크코일, 연동로프 등)비용을 수선유지비로 처리하지 않고 장기수선충당금으로 사용함.

☞「공동주택관리법 시행령」 제23조제7항에 따라 장기수선충당금을 관리사무소장 및 입주자대표회의 회장 인감을 복수로 등록하여야 함에도 보험회사에 예치하면서 입주자대표회의 회장 개인 명의로 예치함.

☞ 관리주체는 매년 회계연도 종료 후 3개월 이내에 직전 회계연도의 장기수선  충당금 징수 및 사용내역을 입주자등에게 공개하여야 하나 공개하지 않음(2017년, 2018년)

□ 주택관리업자 및 공사·용역 사업자 선정 분야

1. 참가자격 및 제출서류 등 입찰공고내용 위반

☞ 구 「주택법시행령」 제55조의4 및 「공동주택관리법」 제7조 및 제25조에 따라 입주자대표회의 및 관리주체는 국토교통부장관이 고시하는 경쟁 입찰의 방법으로 사업자를 선정하고 집행해야 함에도 참가자격 및 제출서류 추가 등 동 지침을 위반하여 업체 선정함.(‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’이하 지침이라 함)

- 대상: 주택관리업체, 청소업체, 소방시설보수공사업체, 소독용역업체, 재활용수거업체,            승강기 유지관리업체, 경비용역 업체, 승강기비상통화장치 설치 업체, 아스팔트            포장(일부) 공사업체, 승강기 부품 교체업체

1) 참가자격 추가

지침 제18조 및 제26조에서 정하는 참가자격의 제한사항을 개별 공동주택에서 임의로 변경하거나 추가할 수 없는 것이며, 그 외 당해 입찰이 제한경쟁입찰이라면 사업실적, 기술능력, 자본금에 한정하여 추가적인 제한이 가능함

및 과도한 참가자격 제한

- 영업배상 책임보험 1억, 3억이상 가입업체

- 1,000세대 3개 포함 20개 단지 및 50개단지 관리실적

- 1,000∼2,000세대이상 7개단지 포함 10개단지 이상 관리단지 업체(적격심사제)

- LED 시공 및 납품실적이 10개이상인 업체(적격심사제)

- 회사설립 및 면허취득 5, 10년이상, 법인설립 5년이상

- 소송, 분쟁, 중도해지 있는 업체 배제

- 관리면적(8백만㎡) 실적 업체

2) 제출서류 추가요구

지침 제19조 및 제27조에서 정하는 제출서류를 개별 공동주택에서 임의로 변경하거나 추가할 수 없는 것임

- 각서요구

- 영업배상책임보험(3억이상) 요구

- 한국방역협회 회원증 요구

- 승강기 부품공급 확인서 요구

3) 계약체결 단축

지침 제29조제3항에 따르면 선정된 사업자는 10일 이내 계약을 체결하도록 하고 있음.

(5일 및 7일 이내 계약체결 요구)

- 아스팔트 포장(일부) 공사업체, 횡주관 고압 세정공사 업체, 재활용품수거업체

4) 계약이행 보증금(증권) 미 보관

지침 제31조제3항에 따르면 주택관리업자계약, 용역계약 경우 계약금액의 100분의 10, 공사계약의 경우 계약금액의 100분의 20을 공동주택에 계약보증금으로 납부하여야 한다.

- 전산처리업체, 청소용역 업체, 소독업체, 주택관리업체, 경비용역 업체, 승강기부품교체공       사업체, 광고시설물 설치 및 관리 업체, 소방시설점검업체

2. 수의계약 부적정

☞ 계약기간이 만료되는 주택관리업자 재계약에 있어 관리규약에 따르면 계약만료 60일전 재계  약 절차를 이행하여야 하나 이를 따르지 않고, 임의적으로 기존업체와 계약기간을 연장(4개  월)하고, 그에 따라 재계약 절차를 진행하고 재계약함.

☞ 계약기간이 만료되는 기존사업자 재계약에 있어 사업수행실적을 관리규약에 정하는 절차에  따라 평가하도록 하고 있으나, 사업수행실적 평가 없이 입대의 의결로 수의계약

- 경비, 청소, 소독업체, 광고시설물설치업체

☞ 수의계약에 있어 공사 사업자는 수의계약을 할 수 없음에도 승강기바닥 및 LED등 카바교   체 공사업체 선정 시 수의계약 하기로 하고 견적서(2곳) 접수하여 수의계약 함.

☞ 성격상 동일공사(소화전배관 파열 복구공사) 임에도 수의계약을 목적으로 공사금액(300만원  미반)을 3회로 나누어 공사시행 함(계약서 미 작성).

☞ 소독용역업체 선정에 있어 제한경쟁입찰의 경우 2회 유찰 후 수의계약 가능하나 1회 유찰  됨에도 수의계약 함.

☞ 승강기부품교체업체 선정에 있어 2회 이상 유찰될 경우 입찰진행 또는 수의계약여부를 입주  자대표회의 의결로 결정해야 하나 회장, 감사, 총무이사의 의견에 따라 비교견적으로 결정  수의계약 함.

☞ 소독업체 계약해지 사유에 따라 계약해지 하고, 별도 경쟁 입찰 절차에 따르지 않고 잔존기간 소독할 업체를 지정하여 수의계약 함.

☞ 청소업체의 사정으로 업무를 수행할 수 없게 됨에 따라 입찰시행 하지 않고 잔여기간 현 주택관리업자에게 임시로 수의계약 의결 및 계약.

☞ 계약기간이 만료되는 기존 사업자를 수의계약 할 경우 사업수행실적을 관리규약에 정하는 절차에 따라 평가하도록 하고 있으나 관리규약에 정하지 않음에도 업체(재활용 수거업체)의 제안서를 접수하고 입주자대표회의 의결로 결정함.

3. 입찰공고, 절차, 낙찰 등 부적정

☞ 청소업체선정에 있어 입찰공고 시 개찰의 일시와 장소를 공고하도록 되어 있으나 개찰일시가 변경될 수 있다고 공고문에 명기

☞ 청소업체 계약해지에 따라 입찰시행 하지 않고 잔여기간 현 주택관리업자에게 임시로 수의계약 의결 및 계약

☞ 승강기 쉬브·로프 교체공사 업체선정에 있어 입찰공고문 등 자료 없고, 공동주택관리정보시스템 미 공고함.

☞ 승강기유지보수업체 선정에 있어 ㈜○○엘리베이터에서 승강기하자 종결조건으로 1,000만  원 받음에 따라 미리 업체를 결정해 놓고 공동주택관리정보시스템에 공고하지 않음은 물론 형식적인 입찰공고를 통해 업체 선정하는 방식을 취하고 해당업체(계약기간 3년)를 선정함.

☞ 승강기유지보수업체 선정에 았어 입찰서 없이 견적서(4개, 1개 업체는 입찰서 사용) 최저가업체 선정

☞ 철재난간 도색공사업체 선정에 있어 입찰서 아닌 견적서 접수 선정

☞ 승강기 비상통화장치 및 조명장치 설치업체 선정에 있어 일반경쟁(적격심사제)일 경우 관련법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 불특정 다수를 입찰에 참여토록 해야 함에도 실적 등을 제한 하고, 적격심사제가 아닌 서류심사 및 견적서를 비교하여 선정

☞ 전산처리업체 선정에 있어 제한경쟁입찰로 3개 참여업체 중 1개 업체가 입찰서가 아닌 견적서만 제출함에도 유효입찰로 인정 낙찰자 결정함.

4. 적격심사 부적정 등

☞ 전산처리업체 선정에 있어 평가 세부배점표가 아닌 표준평가표를 입찰공고시 함께 공고하고 세부 배점에 있어 임의적으로 배점(입찰가격 70점 등) 선정함.

☞ 적격심사를 함에 있어서 관리규약에 규정된 평가표를 사용하지 않고 임의 평가표 사용 선정

- 승강기유지보수업체, 소독용역업체, 청소용역업체, 재활용품수거업체, 경비용역 업체

☞ 적격심사 평가시 회의록을 작성 하도록 하고 있으나 평가관련 회의록 미 작성.

5. 기타

☞ CC-TV 설치공사 및 차량번호인식 주차 관리시스템설치 공사업체선정에 있어 관리비가 아  닌 전액 외부지원금으로 설치함에 입주자대표회의가 아닌 ○○주민위원회에서 이를 의결하고 업체선정 함은 법적근거가 없으므로 이에 대해서는 입주자대표회의에서 집행함이 타당함.

□ 시설물 관리분야

1. 안전관리계획서 수립 및 관리 미흡

☞ 안전관리계획서 수립이후, 3년마다 계획서를 조정하고, 관계법령(공동주택관리법 신설)이 바뀌어 조문을 정비하여야 하나, 최초 계획서 수립이후(수립일 확인 불가) 안전관리계획서를 조정 정비 한바 없음.

☞ 2018년 안전관리계획서를 수립함에 있어 관계법령(공동주택관리법 신설)이 바뀌어 조문을 정비 하여야 하나 년도만 수정

2. CCTV운영계획 미흡

☞ 폐쇄회로 텔레비전을 설치 운영함에 있어 관계법령에 따라 촬영된 자료는 30일이상 보관하고, 폐쇄회로 텔레비젼이 고장난 경우에는 즉시 수리를 하고, 안전관리자를 지정 관리 하여야 하나, 자료는 15일 동안만 보관하고, 폐쇄회로 텔레비전(5개) 고장 미 조치 및 안전관리자 미 지정.